תמ"א 38/1 הפכה בשנים האחרונות למילה נרדפת להתחדשות עירונית בישראל. תוכנית זו נועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך מתן תמריצים כלכליים לדיירים וליזמים.
רבים שואלים כמה זמן לוקח פרויקט תמ"א 38/1. התשובה אינה פשוטה, כיוון שהיא תלויה במספר גורמים. במאמר זה, אנו נסקור את הגורמים הללו ונציע פתרונות פרקטיים כיצד ניתן לעשות אופטימיזציה לתהליכים אלו על מנת לקדם את הפרויקט בצורה האופטימלית ביותר.
אז לפני הכל, מה זה בכלל פרויקט תמ״א 38/1?
תמ"א 38/1, היא יוזמה ממשלתית שמטרתה להבטיח את בטיחותם של דיירי מבנים ישנים בישראל מפני רעידות אדמה. תוכנית זו, אשר נכנסה לתוקף בשנת 2005, מעודדת חיזוק וחידוש של מבנים שנבנו לפני תקן רעידות האדמה ת"י 413, אשר נכנס לתוקף החל משנת 1980.
מהם היתרונות של תמ״א 38/1?
- הגנה על חיי אדם: חיזוק משמעותי של המבנה מפחית באופן משמעותי את הסיכון לקריסתו במקרה של רעידת אדמה חזקה, ובכך מגן על חיי הדיירים.
- שדרוג משמעותי של הדירות הקיימות: במסגרת הפרויקט, ניתן להוסיף ממ"ד, להרחיב את שטח הדירות, לשפר את מערכות הבניין הקיימות, להוסיף מעלית, לשדרג את חזות הבניין ועוד.
- פתרון מנצח לכל הצדדים המעורבים: תוכנית תמ"א 38/1 יוצרת מצב של "win-win-win" לכל הצדדים המעורבים: הדיירים נהנים מחיזוק משמעותי של המבנה, שדרוג הדירות ולעיתים אף שיפוץ כללי של הבניין, ללא תשלום נוסף. יזמים כגון חברת ענב שלוקחים על עצמם את העבודה, מקבלים זכויות בנייה נוספות, המאפשרות להם להוסיף קומות או דירות חדשות במבנה ולנצל את התמריצים הכלכליים לטובת מכירת נדל"ן ורווח. המדינה והעירייה נהנות מחיזוק הבתים מפני רעידות אדמה, תוך עידוד התחדשות עירונית ושיפור איכות החיים של התושבים.
תמ״א היא כלי חשוב להבטחת ביטחונם של דיירי מבנים ישנים ושיפור איכות חייהם. על אף האתגרים, שיתוף פעולה בין הדיירים, היזמים והרשויות המקומיות יכול להוביל להצלחת הפרויקט.
אז בעצם כמה זמן יכול לקחת פרויקט תמ"א 38/1?
פרויקטים במסגרת תמ"א 38/1 פותחים עולם של אפשרויות חדשות ורמת חיים טובה יותר, הן עבור בעלי דירות וכמו כן לכל השכונות בהן יש התחדשות עירונית. עם זאת, חשוב להבין כי פרויקטים אלו אינם מתרחשים בלחיצת כפתור. הם דורשים זמן, תיאום רב וניהול ציפיות נכון בין כל הגורמים המעורבים, ביניהם:
שלב ראשון: גיבוש הסכמה ובחירת יזם
לפני שמניעים את פרויקט התמ"א 38/1, יש לוודא שקיימת הסכמה בין הדיירים לגביי מימוש התוכנית. זכרו, נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים כדי להתחיל.
השלב הבא הוא לבחור יזם עבור הפרויקט. חשוב לבחור יזם מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, בסרטון
https://www.youtube.com/watch?v=l6hopmr0UhM
אפי כץ מסביר שבמקרים רבים, הדיירים יקחו את שירותיו של עורך דין שייצג את האינטרסים שלהם מול הרשויות והיזם. לאחר גיבוש הסכמה עקרונית בין הדיירים והיזם, ניתן להמשיך לשלבים הבאים של הפרויקט. שלב זה יכול לקחת בין 6 ל-12 חודשים.
שלב שני: הליכים בירוקרטיים ואישורים
לאחר גיבוש הסכמה ומינוי היזם לפרויקט שלכם, השלב הבא הוא הגשת בקשות להיתר בנייה וקבלת אישורים מהרשויות המקומיות. זהו צעד משמעותי לקראת תחילת עבודות הבנייה והשיפוץ, ויש לו השפעה רבה על משך זמן הפרויקט כולו. זמן ההמתנה לקבלת אישורים תלוי בכמה גורמים, ביניהם יעילות הרשויות המקומיות, עומסי העבודה שלהן וזמינות הצוותים המקצועיים. גורם נוסף וחשוב הוא ההכנה המוקדמת של נציגי היזם והדיירים. תיק תכנון מפורט, הכולל את כל הנתונים והאישורים הנדרשים, תורם רבות לקיצור משך זמן ההמתנה.
שיתוף פעולה הדוק בין נציגי היזם והדיירים, תוך ליווי צמוד של עורך דין ויועצים מקצועיים, תורם להאצת תהליך קבלת האישורים. חשוב להקפיד על תקשורת רציפה עם נציגי הרשויות, ולעדכן אותם באופן שוטף בהתקדמות הפרויקט. שלב זה יכול לקחת בין 6 ל-18 חודשים.
שלב שלישי: זמן בנייה ושיפוץ
לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים, מתחילות עבודות הבנייה והשיפוץ. עבודות אלו כוללות חיזוק המבנה, שדרוג מערכות, הוספת ממ"דים, שיפור חזות הבניין ו/או הרחבת דירות. במהלך תקופה זו, הדיירים עלולים להיתקל באי נוחות משמעותית, כגון רעש, אבק ושינויים בגישה לבניין. במקרים מסוימים, ייתכן ויידרש פינוי זמני של הדיירים. שלב זה לוקח בדרך כלל כ 18-24 חודשים, אך חשוב לקחת בחשבון שזה יכול להשתנות מאוד בהתאם לגודל ומורכבות הבניין.
מילות סיכום: מה משך הזמן הכולל של פרויקט תמ"א 38/1?
ההערכה הגסה של משך זמן פרויקט תמ״א 38/1 היא בין 2.5 ל-4.5 שנים. זכרו מדובר בהערכה מאוד גסה וישנם משתנים רבים ונסיבות שלא כלולות בהערכה זו.
ההחלטה לצאת לפרויקט תמ"א 38/1 פותחת דלת לעולם חדש של אפשרויות, הן ברמה האישית עבור הדיירים והן ברמה הקהילתית עבור הסביבה. זה נכון שבמקרים רבים אכן מדובר במסע ארוך, מורכב ומלא תהפוכות, אך התוצאה הסופית יכולה להביא לשיפור משמעותי באיכות החיים, תוך חיזוק המבנה והפיכתו לעמיד בפני רעידות אדמה.
